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        [克而瑞]2022年中国房地产企业项目销售TOP100排行榜

        2023-01-03 09:21:40

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        • 城市:全国
        • 发布时间:2023-01-03
        • 报告类型:月度排行榜
        • 发布机构:克而瑞

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               导读?

        ??百亿热销盘数量维持高位,达到13个;

        ??金额门槛两极分化优者更优,面积门槛全线下降;

        ??热点城市优质项目加入折扣促销,推高入榜项目均价。

        ??榜单解读

        ??2022年虽整体的政策走向为稳信心,但多种因素叠加下市场的整体信心仍然不足,房地产整体销售增长回落情况进一步加剧,加上融资受阻,企业资金层面紧绷。房企加大高能级城市的优质项目入市以回流资金,一线城市以及强二线城市仍然存在价格倒挂、高性价比项目的“万人摇”、“日光”等热销现象。2022年百亿神盘数量仍维持2021年的较高水平,不过值得注意的是,由于今年市场整体信心不足,甚至部分强二线城市的外围区域去化承压,基本面较差的弱二线城市及内陆三四线城市加速下行,在此情况下,金额榜TOP100门槛上升趋势难以为继,回落到2019年的水平。再因在此前房企拿地偏向中小体量的背景下,大盘供应延续2021年的表现,面积榜TOP100门槛持续下降。

        ??1          

              金额破百亿13个且更加能打,面积门槛持续全面下降

        ??金额榜两极分化,神盘依旧而百强门槛回落;面积榜门槛全面下降。从金额榜来看,TOP10金额门槛为115.3亿元,同比上升9.2%,TOP10金额的项目均位于一线城市,单价超10万元/平方米的项目有5个,众多房企加大一线城市优质项目的推售以回流资金。而TOP50和TOP100门槛分别同比下降1.2%和10.4%。整体来看,项目热销趋势分化较大,头部项目热销势头持续上扬,但以50强为分界线,排名越后的门槛同比下滑越明显。

        ??深圳华润城以247.9亿元位列金额榜榜首,上海仁恒海上源以200.5亿元次之,这两个项目是今年唯二超200亿的项目。值得注意的是,深圳华润城继去年以200.5亿元位居榜首之后今年继续位居第一,该项目是华润的深圳城市明星项目大冲村旧改的一部分,地理位置较好,自开盘以来持续热销。销售金额超百亿元的项目有13个,保持2021年的较高水平,同时150亿元以上的项目达到5个,同比增加3个,百亿热销盘较以往竞争更为激烈。

        ??从面积榜来看,各梯队门槛全面下降。2022年项目面积排行榜TOP10门槛为30.3万平方米,同比大幅下降19.3%,TOP50和TOP100面积门槛则均同比下降25%以上。济南中海·华山珑城以销售65.0万平方米获面积榜榜首,仅为去年同为榜首的兰州恒大文化旅游城的121.2万平方米的54%,今年无销售百万平方米以上大盘。事实上,近几年大盘销售态势下滑,2022年的销售50万平方米的项目个数仅有1个;而今年整体三四线城市销售筑底,导致百强主流成交体量持续下滑,百强主流项目销售面积段由2021年约7成项目处于销售面积20-30万平方米区间变为约6成项目处于销售面积10-20万平方米区间。

        ??2          

              央国企霸榜金额榜,体量下滑面积榜企业竞争激烈

        ??合作开发项目增多,金额榜央国企霸榜。2022年在暴雷企业增多,市场持续下行,项目金额上榜数TOP10房企由央国企霸榜,如中海地产、招商蛇口、华润置地等,另也有如滨江、仁恒等深耕强一二线城市的企业上榜。而由于近几年项目开发的体量趋势变小,一二线城市项目上榜增多,导致企业竞争更加激烈,面积榜项目数TOP10上榜企业呈现多样化,面积榜上榜数量高的企业项目数下滑,榜首万科地产上榜项目数为10个,较2021榜首的13个,2020年的30个下滑。此外,无论是金额榜和面积榜的企业合作项目个数仍较多,金额榜有36个项目是房企合作开发,同比增3个,其中苏州狮子山澜庭(澜院),杭州天澜海岸均由4家企业共同开发。

        ??3          

               一线城市抗跌韧性较强,企业加大热点城市优质项目入市

        ??从城市表现来看,2022年一二线上榜项目数量增多,三四线楼市下行压力大上榜数量持续下滑。从金额榜来看,一线城市上榜项目数达到60个,同比增加了8个,在市场下行的情况下,部分企业为回流资金加大了一线城市的项目入市,体现出一线城市超强的韧性;项目上榜数TOP10城市均为一二线城市,合计有92个项目,同比增加7个,热销项目持续向一二线城市聚焦。面积榜方面,由于入市项目体量趋小的原因,一线城市的入榜项目数同比增加13个到15个,TOP100中二线城市项目入榜占比最高,有74个项目入榜。区域分布方面,长三角区域金额榜表现亮眼,中西部区域仍占据面积榜约一半席位,珠三角的金额榜及面积榜入榜项目数均出现了下滑。

        ??4          

               热点城市优质项目加入折扣促销,推高入榜项目均价

        ??1.5-2.0倍于当地均价的改善型项目受欢迎程度高,占比达到了39%;大于2倍于当地均价的豪宅型项目占比也较高,达到30%。同时入围金额、面积百强的项目由2021年的26个上升至36个。究其原因我们认为主要是市场信心不足,导致不同城市和不同项目之间分化严重,主要有以下三个方面的表现:其一,部分高能级城市的高端改善项目仍因城市限价、一二手倒挂等因素热销;其二,部分企业的热点城市的核心板块项目也加入了折扣大军,促进项目热销,也进一步推高了入榜项目的均价;其三,面对市场信心不足,刚需观望情绪更加严重。

        ??5          

               关注资金安全提升运营效率,项目交付应“质”&“量”并行

        ??纵观今年的热销项目,由于市场深度分化,项目热销也深度分化,一线城市抗压韧性凸显,百亿神盘贡献度进一步上升,但市场分化下百强入榜门槛持续下滑。全年来看,全年营销活动不断,房企积极抢收,如深圳华润城二期由于在2021年底推售的批次去化未达“日光”,在今年年初便果断启动全民营销,年底万科等企业对一线城市的优质项目进行打折抢收。所以,虽四季度监管层在融资端口上给出了力度较大的回暖政策,但短期内多数房企仍然面临较大的偿债压力,房企优质项目抢收回流资金的动作或将持续。面对市场下行,市场分化加剧,坚持长期主义仍是企业未来发展的核心,对产品力升级打造、提升交付质量、关注资金安全性仍是企业应重点关注的方向,未来热销项目仍是企业稳健运营实力的结晶。

        ??一方面企业仍需关注自身资金安全性,积极推动债务重组化解。当前房企债务风险依旧高悬在顶,在销售仍未回暖前,企业的资金层面仍需关注安全性。值得注意的是,面对四季度的密集融资回暖政策出台,叠加疫情放开,可以期许的是,央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨,出险房企可积极应对债务化解,通过出售资产、股权融资等方式积极降低杠杆偿还债务,增加投资者和购房者信心,逐步将杠杆率、负债率降到相对安全的水平。

        ??第二,提升企业运营效率,加大优质城市深耕力度。从近两年的项目上榜情况来看,一些基本面较好的热点城市核心地块抗跌能力相对较强,安全壁垒更高,房企可以加强城市深耕力度,提升运营效率,更有利于企业理解城市客户,打造优质项目。

        ??第三,提高交付质量,关注产品力升级。当前“保交楼、保民生、保稳定”仍为当前的第一要务,房企在保交付的同时,仍需关注交付质量,积极打造高口碑的交付水平,降低客诉,促进交付“量”与“质”齐升。此外,产品力仍是是房企践行长期主义之基石,疫情过后人们的居住需求发生了较大的变化,企业应及时进行产品迭代升级,在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

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